Entries RSS
image

НА ДОСУГЕ

  • Строительные двери деревянные для строителей.

ПОПУЛЯРНОЕ

Хозяйственные постройки. Нормативные требования, оформление

Все стремятся к совершенству и удобству. Поэтому если вы уже построили дом, то, каким бы тяжелым не было его строительство, скорее всего, сразу же захотите возвести какую-либо хозяйственную постройку. Ведь прямо в доме как-то неудобно хранить садовый инвентарь, ставить грязный велосипед, а кому-то хочется иметь еще и свою баньку, кому-то нормальный гараж и т.д. В октябрьском номере «Личного юриста» за прошлый год мы уже поднимали тему хозяйственных построек, а сегодня ее продолжим и несколько расширим.

Весь процесс строительства хозпостройки условно можно разбить на следующие этапы:

  • согласование — получение разрешения на строительство хозяйственной постройки в местном исполнительном и распорядительном органе;
  • строительство;
  • подключение — для того чтобы в новой хозпостройке было тепло, светло и «мухи не кусали», нужно будет подключить воду, электричество, возможно, канализацию и газ;
  • регистрация (ввод) — возведенное строение необходимо зарегистрировать, иначе, каким бы красивым и эстетичным оно не было, с юридической точки зрения оно будет считаться всего лишь грудой строительных материалов.

Для строительства конкретной хозяйственной постройки, если она не была предусмотрена в согласованном плане застройки (паспорте застройщика), необходимо получить разрешение местного исполкома (сельсовета). Такое разрешение получается на основании п. 9.3.1 Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 (далее — Перечень административных процедур). Данная норма предусматривает бесплатную выдачу разрешения на строительство нежилых построек (они же хозпостройки) на придомовой территории на предоставленном земельном участке. Разрешение выдается в течение месяца со дня обращения и действует до приемки объекта в эксплуатацию — подачи заявления в местный отдел или бюро организации по государственной регистрации и земельному кадастру (БТИ). Выдержки из Перечня административных процедур вы найдете в любом государственном органе, куда необходимо обращаться за совершением процедуры, а также на сайтах данных госорганов и организаций.

Хозяйственные постройки.  Нормативные требования

Сделаем еще раз краткий обзор норм и правил, выполнение которых не сложно, но обязательно. Во-первых, согласно Техническому кодексу установившейся практики 45-3.01-117-2008 (02250) (далее — ТКП) строительство хозпостройки возможно на приусадебном участке. А приусадебным называется земельный участок, на котором расположены усадебный жилой дом, хозяйственные постройки и ведется личное подсобное хозяйство. Поэтому проверьте назначение своего земельного участка, который должен быть предоставлен для «строительства и обслуживания жилого дома», «обслуживания жилого дома», «обслуживания квартиры в блокированном жилом доме» или «ведения личного подсобного хозяйства».

Напомним, что согласно ТКП на приусадебных участках площадью более 0,10 га можно построить:

  • сарай для содержания скота и птицы;
  • сарай для хранения хозяйственного инвентаря и топлива;
  • хозяйственный навес;
  • помещение для приготовления кормов для скота;
  • летнюю кухню;
  • гараж;
  • баню;
  • теплицу (стационарную);
  • погреб;
  • летний душ;
  • навозохранилище;
  • уборную с мусоросборником.

Соответственно, можно построить одну, две или все вместе названные хозяйственные постройки, если они отвечают установленным требованиям. Строить их можно как отдельно-стоящими, так и в блокировке (соединять несколько построек вместе, опять же с учетом требований, о которых шла речь в предыдущем материале).

Если вы обратились к проектировщику для проектирования дома с хозпостройками, то знайте, что при проектировании усадебных и блокированных жилых домов с приквартирными участками допускается предусматривать как отдельно стоящие, так и пристроенные хозяйственные постройки и помещения, а в сельской местности — дополнительно постройки и помещения для содержания домашнего скота и птицы. Пристраивать эти помещения допускается к одно- и двухквартирным блокированным жилым домам при условии, чтобы они располагались от жилых комнат, как правило, не менее чем через 3 подсобных помещения.

Внимательно отмечайте линии в плане застройки и просчитывайте размеры, на которые получаете согласование. Необходимо учитывать, что размеры строящегося (реконструируемого) дома, а также капитальных хозяйственных построек (сооружений) не должны превышать проектные на 10-15 см по длине и ширине и на 5-10 см по высоте. Капитальность хозпостройки определяется по совокупности следующих признаков:

  • здание, сооружение прочно связано с землей путем устройства фундамента, заглубленного в землю и выполненного из долговечных материалов, или является подземным;
  • здание, сооружение не является временным согласно проектной документации, разрешению на строительство или документу о предоставлении земельного участка;
  • здание, сооружение невозможно переместить без соразмерного ущерба его назначению, то есть если при демонтаже здания или сооружения есть необходимость полной или частичной разборки здания, сооружения в целом или разрушения (в том числе разборки или разрушения фундамента).

Нужно ли проектировать хозяйственные постройки?

Ответ на этот вопрос зависит от того, собираетесь ли вы строить хозпостройку или самостоятельный объект недвижимости. Если вам нужен гараж как хозпостройка на приусадебном участке и он отвечает требованиям к хозпостройке, проектирование не обязательно. Как правило, необходимость выполнения проектных работ появляется тогда, когда это необходимо для обеспечения безопасности (жизни и здоровья, санитарной, пожарной) самих хозяев дома, окружающих, общества в целом, а также окружающей среды. Так, если вы захотите построить 4-этажное строение, как бы вы его не назвали, проектирование будет необходимо. Для выполнения таких обязанностей законодательство устанавливает негативные последствия, в частности, невозможность получения правоудостоверяющих документов или обязательный снос самовольного строительства, угрожающего безопасности (нарушающего градостроительные и тому подобные нормы и правила).

В самом общем виде строительство самостоятельного объекта недвижимости, на который требуется проектирование, выглядит следующим образом:

  • испрашивается земельный участок под строительство;
  • земельный участок отводится и выделяется;
  • получается разрешение на проектирование;
  • разрабатывается проект здания;
  • проект здания подлежит согласованию;
  • получается разрешение на строительство;
  • идет строительство;
  • после выполнения строительства государство в процессе приема построенного объекта в эксплуатацию подтверждает его соответствие утвержденному проекту и дает разрешение на его эксплуатацию;
  • только после этого выполняется процедура получения права собственности на объект недвижимости.

Видя разницу в том, как относительно легко строится хозпостройка и как сложен процесс проектирования и строительства самостоятельных объектов недвижимости (которые регистрируются и на которые выдаются отдельные техпаспорта и свидетельства о государственной регистрации), вы можете сделать вывод о том, какой, образно говоря, гараж вам нужен.

Кроме того, существует множество иных критериев, отличающих самостоятельные объекты недвижимости от хозпостроек, в частности, целевое назначение, материалы, высота и т.п. Для того, чтобы не попасть в ловушку этих критериев, и существует предварительная процедура согласования размеров и расположения хозпостройки.

Хозяйственные постройки.  Оформление

Хозпостройки — не самостоятельный объект недвижимости, поэтому на отдельное свидетельство о государственной регистрации можно не рассчитывать. Для того чтобы узаконить возведенную хозпостройку, необходимо обратиться в соответствующее бюро (отдел) организации по государственной регистрации и земельному кадастру (БТИ, БРТИ) о внесении изменений в технический паспорт на дом (квартиру в блокированном жилом доме) в связи с окончанием строительства хозяйственной постройки (по некоторой аналогии с перепланировкой). Для этого, скорее всего, вам придется заказать обследование вашего нового сооружения (проверку характеристик).

Если вы возвели хозпостройку без получения разрешения, то с точки зрения закона — ст. 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь — будет иметь место самовольная постройка. В этом случае если назначение вашего земельного участка позволяет, в принципе, строительство соответствующей хозпостройки, то нужно обращаться в местный исполком, который имеет право принять одно из трех решений:

— о продолжении строительства (принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке) — если сохранение постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил. Под последними понимаются нарушения, которые могут создать потенциальную угрозу нарушения прав и охраняемых законодательством интересов других лиц, жизни или здоровью граждан, имуществу граждан и юридических лиц, нарушить установленные утвержденной градостроительной документацией регламенты использования территории, а также причинить вред окружающей среде, снизить эксплуатационную пригодность объекта;

— о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий — если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил;

— о приведении самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий — если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил.

Необходимые для подачи документы предусмотрены п. 9.4 Перечня административных процедур.

Советуем все-таки обратиться в исполком до начала строительства, к примеру, красивой бани, чем потом сносить ее или получать штраф, который будет назначен на обычного человека в размере от 20 до 50 базовых величин, на индивидуального предпринимателя — от 20 до 100 базовых величин, а на юридическое лицо — до 500 базовых величин.

При решении всех вопросов в установленном порядке в вашем техническом паспорте на дом и свидетельстве о государственной регистрации будут внесены изменения о составе домовладения, будет указана площадь, материал изготовления и иные характеристики хозпостроек, такие как водоснабжение, отопление, газоснабжение и электроснабжение.

Реконструкция хозяйственных построек

Реконструкция — совокупность работ и мероприятий, направленных на улучшение функционирования или использование по новому назначению здания, вызывающих изменение строительного объема или общей площади здания (вместимости) или назначения (включая отдельные помещения) с изменением нормативных требований. Пунктом 9.3.2 Перечня административных процедур предусмотрены документы, нужные для получения разрешения на реконструкцию. Тем не менее, прежде чем собирать такие документы, нужно определиться, для чего вы планируете использовать хозпостройку в будущем.

Нужно иметь в виду, что согласно действующему законодательству не допускается раздел земельных участков, предоставленных для строительства и (или) обслуживания одноквартирных жилых домов. Поэтому реконструировать, к примеру, летнюю кухню в новый дом на том же земельном участке не получится, хотя, конечно, встречаются случаи, когда строение, которое именуется летней кухней, на порядок лучше, чем старый дом. Единственным выходом в таком случае будет признание старого дома ветхим (негодным) с последующим сносом и регистрация реконструкции хозпостройки в новый дом (жилое здание).

В остальных случаях реконструкции хозпо-строек речь должна идти только об использовании их по новому назначению, то есть была баня — стал гараж, был сарай — стала летняя кухня. Для этого потребуется разрешение, аналогичное разрешению на строительство хозпостроек.

Хозяйственные постройки. Порядок использования хозпостроек

Вот, наконец, сарай, гараж, летняя кухня или баня построены и даже внесены в техпаспорт. Вы завершили этот трудоемкий процесс и можете спокойно складывать садовый инвентарь в соответствующее помещение, ставить машину в гараж, наслаждаться удобством летней кухни и париться в собственной бане с ароматным дубовым веником. Эти нехитрые мероприятия на юридическом языке называются использованием строений и земельного участка по их целевому назначению. Как вы могли догадаться, за неиспользование хозпостроек по целевому назначению вас вряд ли будут наказывать, а вот за использование не по целевому назначению могут оштрафовать не раз. А ни для кого не секрет, что, к примеру, некоторые гаражи, сараи часто используются в качестве складов для товаров индивидуальных предпринимателей и небольших коммерческих фирм, в других сараях (хозблоках) и гаражах устроены ремонтные мастерские, бывает даже, что отдельные дома забиты товарами до самой крыши и жить там категорически невозможно.

Что же делать, если вы захотели использовать часть дома и сарай под склад? Частично этот вопрос был разрешен в пользу свободного определения целевого назначения жилых домов Указом Президента Республики Беларусь от 25.09.2009 № 479 «О переводе жилых помещений в нежилые». Впоследствии нормы из этого документа перешли и в Перечень административных процедур. Итак, если вы решили использовать свой дом (вместе с хозпостройками) не для того, чтобы там жить, а в своей предпринимательской деятельности, необходимо дом (полностью или частично) перевести в нежилое здание. Заявление подается в местный исполком (районного или городского уровня). Решение о переводе в нежилое здание принимается бесплатно и, как правило, в 15-дневный срок со дня представления необходимых документов. Для данной процедуры необходимы следующие документы:

  • заявление;
  • технический паспорт и документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение;
  • домовая книга (при ее наличии) — в случае перевода в нежилое здание одноквартирного, блокированного жилого дома;
  • письменное согласие всех собственников жилого помещения, находящегося в общей собственности;
  • письменное согласие совершеннолетних граждан, проживающих в жилом помещении, — если при переводе жилого помещения в нежилое в одноквартирном жилом доме или квартире сохраняются иные жилые помещения;
  • письменное согласие третьих лиц — в случае, если право собственности на переводимое жилое помещение обременено правами третьих лиц.

Но вопрос перевода конкретно хозпостроек не настолько хорошо урегулирован, как нам хотелось бы. Дело в том, что хозпостройки сами по себе — нежилые строения, однако использовать их, к примеру, под автомастерскую — это нарушение целевого назначения земельного участка. Поэтому для узаконивания использования хозпостроек в предпринимательской деятельности можно руководствоваться таким алгоритмом:

  • перевод дома (части дома) совместно с хозпостройками в нежилое здание;
  • перевод земельного участка (части земельного участка) с хозпостройками под «нежилое» назначение;
  • регистрация смены назначения дома и участка в установленном порядке.

Приведенный алгоритм — самый общий, он не включает в себя множества действий, которые вы должны будете проделать. Тем не менее такое нарушение, как использование строения (земельного участка) не по целевому назначению, является длящимся, то есть штрафовать и выдавать предписания проверяющие органы могут неоднократно, до тех пор, пока документы и постройки не будут приведены в порядок.

В том случае, если дом был переведен в нежилое здание полностью и участок был переоформлен, вы имеете полное право использовать все строения, входившие в состав домовладения (указанные в техпаспорте на дом), в предпринимательской деятельности. Это не означает, что ограничений по использованию нет — запреты общего рода существуют, но все-таки можно расположить в доме офис, в хозпостройках складировать товары, те или иные помещения сдавать в аренду. Главное, чтобы при этом не было нарушения санитарных и противопожарных норм. Ну и следует также учитывать, что перевод дома с хозпостройками в нежилое здание не отменяет добрососедских отношений.

Что касается технических правил использования хозпостроек, то они достаточно просты. При эксплуатации объектов жилой застройки и хозяйственных объектов на территории районов усадебной жилой застройки вы должны обеспечивать их сохранность, поддерживать необходимый уровень инженерно-технического и эстетического состояния, соблюдать санитарно-гигиенические требования и права смежных домовладельцев (совладельцев).

Хозяйственные постройки. Разведение домашних животных и птицы

Если вы намерены использовать хозпостройки для разведения, например, кур или иных домашних животных, то следует помнить, что отдельно стоящие хозяйственные сооружения и постройки для содержания скота и птицы, при условии ведения подсобного хозяйства и величине участка более 0,10 га, необходимо располагать относительно жилых домов, учреждений воспитания и образования и шахтных колодцев с соблюдением минимальных санитарных разрывов.

При блокировке хозяйственных построек (в том числе сараев для скота и птицы), расположенных вне приусадебного участка для нескольких хозяев в сельских поселениях и малых городах, санитарные разрывы от окон жилых помещений дома (комнат, кухонь и веранд) следует принимать в зависимости от количества ячеек в блоке хозяйственных построек (см. таблицу).

Примечание. Размещаемые в пределах жилой территории блоки сараев должны содержать не более 30 ячеек каждая.

Максимальная площадь застройки сблокированных сараев для скота и птицы не должна превышать 800 м2. Расстояния между блоками сараев следует принимать в соответствии с противопожарными нормами и санитарными требованиями, приведенными, в частности, в СНБ 2.02.04.

Хозяйственные постройки. Садовые домики

Садовые домики в садоводческих товариществах являются самостоятельными объектами недвижимого имущества с особым статусом. На садовом участке помимо садового домика могут быть возведены и хозпостройки.

Все владельцы садовых участков являются членами того или иного товарищества. Члены товариществ вправе осуществлять строительство и реконструкцию садового домика и других строений и сооружений, необходимых для ведения коллективного садоводства только согласно проекту организации и застройки территории товарищества с соблюдением требований пожарной безопасности, санитарных норм и правил, строительных норм, законодательства об охране и использовании земель.

Требования для садоводческого строительства менее суровые, чем для строительства в населенном пункте. В частности, членам товарищества разрешается возводить отапливаемый или неотапливаемый садовый домик, а также строения (отдельно стоящие или пристроенные) для хранения легковых автомобилей, хозяйственного инвентаря, содержания мелких сельскохозяйственных животных и птицы и других нужд с соблюдением санитарных требований:

  • расстояние отдельно стоящего садового домика от границ смежного земельного участка должно составлять не менее 3 м;
  • хозяйственные строения и сооружения следует размещать на расстоянии не менее 1 м от границ смежного земельного участка с отнесением в глубину земельного участка.

Однако блокировать садовые домики с соседом нельзя. Установлено, что расстояние между садовыми домиками, расположенными на смежных земельных участках, должно составлять не менее 6 м.

Хозяйственные сооружения для содержания мелких сельскохозяйственных животных без гидроизоляции фундамента должны располагаться на расстоянии не менее 15 м от садовых домиков, 20 м от шахтных колодцев и 50 м ниже по потоку грунтовых вод от колодцев и каптажей грунтовых вод.

Автор: Василий Ряузов, магистр юридических наук, член Белорусского республиканского Союза юристов Беларуси, аспирант БГУ.  Журнал «Личный юрист», 2011г. Белорусское законодательство.

Отправить комментарий

Вам нужно войти, чтобы оставить комментарий.